2017・08

<< 07 1/2/3/4/5/6/7/8/9/10/11/12/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23/24/25/26/27/28/29/30/31/ 09 >>

カレンダー

07 | 2017/08 | 09
- - 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31 - -

プロフィール

kenichi

Author:kenichi
S49年(1974)生まれ。(いわゆる)湘南でなんとか続いている保険代理店の三代目。
この仕事の前は4輪のメカニックを少々。お酒は基本週2。ギャンブル?もったいなくてやりません。コツコツ働くのが一番!タバコは吸いません。
ストレス発散方法はバイクで気ままに走ること&日課のジムでの有酸素運動。愛車は個人で
DT230LANZA ラビットジュニア(不動) BRDウルトラカブ125 営業用でT-MAXです。
資格など:2級整備士(ガソリン・ディーゼル)。危険物乙四。

最近の記事

お友達Blog



カテゴリー

最近のコメント

最近のトラックバック

月別アーカイブ

aflac

ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

--/--/-- (--) スポンサーサイト
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。

2014/09/13 (Sat) フラット35のあれこれ 2014
ひょんな事から家を買うことになりました。

日常業務(仕事)の合間に土地決済やらハウスメーカーとの打ち合わせ等々、
今年は結構忙しい日々です。

さて、覚書も含めて住宅ローンのあれこれを記したいと思います。

当初、融資を受ける予定だったのが地元のかながわ信金(旧三浦藤沢信用金庫)。
10年固定金利の1.1%を35年で組む予定でした。

ところが10年後に金利の見直しがあること、少しずつ繰上げ返済をしたいのもあり
35年間ずっと固定金利のフラット35に注目してみました。

フラット35って言うのは「住宅金融支援機構」ってところが扱っている住宅ローン
です。旧住宅金融公庫、略して住公って呼ばれるあれです。

繰上げ返済手数料が無料な点に惹かれました。

どこで申し込むのかと言うと普通の銀行や信金の窓口で申し込みができます。
(しかも金融機関によって金利にバラつきがあります。)
銀行や信金はいわゆる窓口/代理店なわけなんですね。

平成26年9月現在の神奈川県でフラット35に申し込む場合、ネットで調べた結果
金利の最安は『SBIモゲージ』と『かながわ信金』の二行でした。

かながわ信金はたまたま住宅ローンの仮申し込みを済ませた金融機関だったので
好都合なんですが、ただ融資担当者にとっては自社の融資ではなくフラットに申し
込まれてしまうと儲けが減るので反発が予想されます。

そこでハウスメーカーの担当者にお願いして『SBIモゲージ』で審査をお願いしました。

平成26年9月現在の金利 「SBIモゲージ」
スタンダードタイプ 融資期間21年~35年 1.66%


フラットSBIモゲージ

そして融資条件は、
融資期間35年 年齢40歳、借入金3,000万円、長期優良住宅優遇あり
元利均等方式、です。


月々の支払いシュミレーション

長期優良住宅の建物ですとフラット35 “S” となり当初の10年間はマイナス
0.3%金利が優遇されます。

そうすると具体的な金利は1年目~10年までは1.36% 支払いは月々9万円。
11年目~35年まで1.66%で月々9.4万円です。

フラット支払いシュミレーション

そして無事にSBIモゲージの審査が通りました。

フラットは購入対象の総額の9割以上の融資と9割以下の融資、「以上」と「以下」で
金利が違うようです。
4千万円の物件ならば1割の400万以上の自己資金があれば金利は低いほうになります。

余談ですが住宅購入をする際に自己資金が1割を切るようなローンを組むのは危険だ
と思います。

35年間ずっと支払い続けるんですから借金はできるだけ少なく、あらゆるリスクを想定
して計画を立てる必要があります。
よく“今の家賃と比べてみてください!”なんて建売の広告が入りますが自己資金が
ほぼ無い状態、(200万とか300万とかは自己資金が無い状態です)で借り入れ
可能な年収の7倍を目いっぱい借りるのはお勧めしません。
不測の事態が起きたらすぐに計画が狂いせっかく買った家を手放さなければならなくな
った、なんて事もありえます。

自己資金はできるだけ多く、最低でも2割は欲しいところです。
不動産屋さんのいかにも美味しい「今の家賃で~」って話には乗らないことです。

さてさて、話がそれましたがSBIの審査が通ったのでこの結果を持ってかながわ
信金にフラットにしたい旨話を持っていきました。
なぜ、わざわざかながわ信金にフラットの話を持っていったかというとカラクリがあるんです。


フラットかながわ信金


かながわ信金も金利はSBIモゲージとまったく同じ。
でも実は事務手数料(金融機関の儲け)がバラバラなんですね。
SBIは融資額の2%+消費税、よって3000万円借り入れなら60万円+消費税
4.8万円(消費税は8%の計算です。)
一方、かながわ信金は事務手数料が融資金額の1%+消費税。
てことは同じ条件でも30万円+2,4万円、=32,4万円できっちり半額なんです。

この差の30万円は結構でかいですよね。

なのでフラットの本命はかながわ信金!
(フラットはダブって申し込みができます。事前に住宅金融支援機構に確認済み)
かながわ信金の担当者に「SBIで審査が通ったんだけど、担当者さんの顔を立てて
かながわ信金のフラットにしたいんだけど・・・」

担当者氏、自社の融資の方が利幅も大きいけどみすみす他行に取られるなら、と
かながわ信金のフラットを受け付けてくれました。

そしてかながわ信金も無事に審査通過。

それともう一つ、フラットに申し込むにあたり調べたことがあります。

『団体信用生命保険』です。

ローンを組んでいる本人が融資期間中に死亡した時に残りの負債を保険でカバー
する生命保険です。
フラットの場合この団体信用生命(と火災保険)は契約者の任意であり入っても
入らなくてもOK。民間の生命保険に加入してもいい訳です。

通常、銀行で借り入れる場合は金利の中に団体信用生命保険料が組み込まれて
います。
冒頭のかながわ信金のケースでは10年固定の1.1%の中に保険料分の%が
含まれています。

そこで生命保険を扱う生命保険募集人としては民間の生命保険も検討してみたく
なりました。
団体信用生命保険の仕組みに似ているのが万が一の死亡時、毎月個定額を受け取れ
る「収入補償型」の生命保険です。

これで団体生命保険の代わりにできるのではないか?とシュミレーションをしてみました。

アフラック(アメリカンファミリー生命)の収入補償型保険「ギフト」
契約者 40歳男性、補償額月々10万円、補償期間と払い込み期間はともに75歳。
一番安い非喫煙健康体割引で試算。
実は太ってしまいBMIが微妙に基準値を超えているので僕の場合健康体割引で加入
出来なのですが一応参考として。

生命保険保険料


月々の支払いは8,160円。(平成26年9月現在)
仮に41歳で亡くなった場合、75歳の住宅ローン完了までの間、毎月10万円保険金を
受け取れます。(細かい話だと10万円に税金がかかります)

一方、フラットの団体信用生命にした場合、掛け金は年払いになるので3,000万円
の借り入れで1年目107,300円です。

おっ、民間保険のほうが安い?(8,160円×12ヶ月=97,920円)
と思いきや、やはりこちらにもカラクリがありました!


フラット35団信


団体信用生命保険の掛け金は残債(=補償額)が減るごとに掛け金が安く
なるんです。民間の保険会社の掛け金は75歳まで固定。
よって総支払額で比べると、民間保険 3,427,200円に対しフラット団信は
2,080,200円。

その差は1,347,000円。どう考えても団信の選択しかありませんね。

実はその団信ですが僕の場合がん・脳卒中・心筋梗塞になった際の支払い免除が
付いた三大疾病付きの団信にしました。
脳卒中と心筋梗塞は発症から60日後の状態を見て障害が有るなしで判定する
生命保険特有のインチキ臭がありますががんについては悪性新生物と診断された
場合となっています。
二人に一人ががんになる時代、多少高くても掛ける価値は有ると判断しました。

その三大疾病プランは融資額3,000万円までは告知のみ、3000万円以上から
医師の診査が必要で血液検査までする念の入れよう。
普通の死亡保障の生命保険だって3,500万円くらいなら血液まで採らないのに。

と言ったところがフラット35のあれこれです。

土地のこと、家のこと、税金のこと、住宅ローンのこと、お金全般に関することは
知らないと損することが多いですね。
僕はどちらかと言うと素直な性格じゃないので他人の説明することを「ハイそーですか」
と聞かないタイプなので今までも税務署や市役所、第三者の専門家に意見を聞いたり
それなりに裏を取ってきました。

自分のお金のことは自分で調べて勉強して上手にお金を生かせたら良いですね。












スポンサーサイト

2014/08/11 (Mon) カブ、リヤタイヤ交換
カブのリヤタイヤ交換をしました。


今まで履いていたミシュランM45

ほぼ6,500KM走行しました。

カブタイヤ1

今回のタイヤはダンロップD104です。

ビジネスバイクらしくロングライフのタイヤでタイヤ単体の性能はM45より
劣ると思います。
このタイヤは1万キロはもってほしいです。

カブタイヤ3


カブタイヤ2


タイヤの組み換えは硬いミシュランに比べればとても楽でした。
というかミシュランが異常に硬いのかもしれません。

乗り心地はやはりM45のほうが優しいですね。ソフトというか。D104は
ゴツゴツしてる感が否めませんです。


2014/07/26 (Sat) 自動車事故のこと①
この仕事に就いて早15年。
保険業界内ではまだまだペーペーの若造かもしれません。

そんな経験から最近ふと感じることがあります。

他社で契約している保険を私が担当させていただく時、
とりわけ自動車保険を扱っているとよく耳にする言葉があります。


『被害事故にあって怪我したんだけど○×損保の対応は誠意が無かった。』

もひとつ。

自分が契約している保険会社での事故(加害者側になった場合)
『○×損保の対応が良くなかった』 といったもの。



前者の被害事故の相手損保に誠意が無かった、とはどういったケースが
想定できるのだろうか?

そもそも誠意とは何を指しているのだろうか?

ケース① 自分が思ったような過失割合にならなかった。

過失割合には根拠があって基本は判例タイムズを参考に修正要素を加味して
お互いの保険会社(もしくは対当事者)が話しあいます。

『自分が悪くない(気持ち的に)から相手が100%悪いんだ、でも保険会社は
俺に過失が20%あるって言って引かない』

→だから○×損保に誠意が無い・・・。

うーん、果たしてそうなんだろうか。
子供の駄々と言っていることが違わない気もしますが。

ではご自分で過失がないことを何か根拠を示しましたか?
ドライブレコーダーの映像でもよいし、目撃者を探したとか。
なにか100:0になるような材料を自分で証明されましたか?

って話なんです。


で、2番目。
ケース②  対応が事務的で誠意を感じない。

保険会社は被害者に代わって損害賠償(お金を支払う)機関なんです。
保険会社の社員や代理店が契約者に代わってお詫びをすることはないんです。
逆に合ったらおかしいんです。

『この度は当方の契約者さんの落ち度によりあなた様に怪我を負わせてしまい
ました。大変申し訳ございません。
今後は契約者さんの運転レベルを上げこの様なことの無いよう教育してまいります。
損害賠償については治療費、慰謝料、休業補償、その他被った損害を補填します。』

なんて、保険会社及び代理店が被害者に頭を下げることなんて無いんです。

あったら加害者はどう思うと思います?
『加害者本人の代わりに謝られても意味がない。むしろなぜ加害者はお詫びに
こないのか?悪いと思っていないのか?ふざけるなー。』

に、なるんです。
最後の行の"損害賠償については治療費、慰謝料、休業補償、その他被った損害を
補填します。”
これは保険会社の仕事です。

でも最近、お詫びをできない人が増えてますね。
悪いことをしたら相手に謝る、3歳児に教えるレベルですよね。

結局、最終示談の段階で加害者からお詫びの言葉がない、といった理由で示談に
応じない被害者さんも多いんです。

ただ、この場合被害者さんが示談に応じなくても保険会社は困らないんですよね。
むしろ賠償金を受け取れなくて困るのは被害者さんなんです。
意固地になって加害者から謝罪を条件に事案保留になってしまうケースは時間の
無駄です。
最初から謝罪のない加害者に最終段階になって謝罪を求めたって意味がない。
さっさと署名と判を押して事故のことを過去にして未来を見るほうが賢明だと思います。

余談ですが、最近「弁護士費用特約」が付帯されている契約が多くなりました。
最近の弁護士さんも消費者金融のグレーゾーン金利の仕事が落ちついてきた
のか交通事故の後遺傷害を得意だ!とインターネットで広告を打って仕事を募って
います。

こういった弁護士さんに後遺傷害の依頼をするのは自由なんですが誰も彼もが
本当に後遺傷害に強いセンセとは限りませんよ。
保険会社を相手に交渉するのですから経験値の高いセンセを見極めないと結局
意味がなかった。なんてことになり兼ねません。
保険会社も馬鹿じゃないんですから約款でしっかり防御してますから。

で、ケース①の過失割合が決まらないうちから弁護士依頼を希望する方が
チラホラ出始めました。

過失割合は弁護士さんに依頼する前にご自身で悪あがきしてから弁護士さんに
預けるほうが絶対にいいですよ。
悪あがきの方法ならこちらでノウハウがありますので全面協力します。

具体的にどういったことがあったのか例を挙げます。

お互いに動いていて出会いがしらに接触し怪我を負った事故。
詳しくはかけませんが通常相手側の過失が8割~9割。
こちら側はせいぜい2割、1割の過失で被害者といったケース。

100%:0、もしくは90:10のこちらに有利に過失を認めたいのが心情です。

その場合、弁護士センセに100:0で交渉してくれって言っても意味がありません。
なぜなら弁護士センセも法の下で仕事をしている人であり過去の裁判例の判例
タイムズを基に交渉するしか手はないんです。

もしもこちら側に強力な証拠、たとえばドライブレコーダの映像があるとか目撃者が
いるとか何らかのこちら側の過失がないことを立証するものが示せなければ弁護
士センセと言えども打つ手はないのです。

古美門センセはテレビだけの世界なんです。、

よっぽど大きい事故(報酬の期待できる事故)でなければ手をかけて頑張って
くれるセンセは稀でしょう。
よって上記のように過失割合については期待できないんです。

でも、それを保険代理店である僕が経験則からそのことを強く契約者さんに言うと
機嫌が悪くなりやがて怒り出す人もいるのです。

なのでソフトに「もうちょっと頑張ってから弁護士に預けてもおそくありませんよ。」

「過失を100:0で決めてから弁護士さんに依頼するほうがいいですよ。」と
アドバイスしますけど大概は弁護士さんに依頼をされます。

でも大概は希望通りの過失を得られず、蓋をあけてみれば一番得をしたのが
弁護士ただ一人だったなんて笑えないことが多くなりました。

長くなったので『○×損保の対応が良くなかった』編はまた後日!



2014/07/05 (Sat) 新出生前診断のこと
以前からずっと書きたいけどためらっていたことを書きます。

新出生前診断(NIPT)って聞いたことがありますか?

5月に無事に産まれたうちの娘。
妊娠が発覚したのがH25年の残暑が厳しい9月でした。

その時点で妻の年齢は35歳。今では初産で35歳超は珍しくも
ありませんが医学的には高齢出産に該当するわけです。

で、ここからが本題。

新型出生前診断ってのは新がつくだけあって最先端の診断方法
なんです。


具体的には母体から採取した血液で胎児の染色体異常を調べ
る検査で母体血中の胎児由来遺伝子のうち13番、18番、21番染
色体の濃度を分析することで、「13トリソミー」、「18トリソミー」、
「21トリソミー(いわゆるダウン症候群)」の可能性を出産前に発見
することができます。
(ちょっと他所から切り貼りして文章作ってます。)

ちょうどそんな検査があることを仕事で訪問したお客様から小耳にして
おぼろげながら存在を知っていました。

そんな話を妻にしたところ興味を示しネットで色々調べ始めました。
最初は新しい治療方法を知りたいっていう興味本位だったんですね。

この検査の最大のメリットはわずか20ccほどの血液を注射器で
採取するだけで済むため、母体への負担を大幅に軽減することが
できます。

今までの採血検査より診断精度も飛躍的に高まっており、80~
90%前後の確率で胎児の先天性異常を予見することができます。
陰性的中率に至っては99.9%以上という驚異的な数値を記録しており、
新出生前診断で陰性と判定されればほぼ確実にダウン症の可能性
はないと言えます。
(またまた他所から拝借しました。内容に間違いはないはず)

逆にデメリットと言えば受診できる施設が日本ではまだ一桁台(訂正)なのと
健康保険が利かないので実費なこと。
そしてその実費も21万円でした。(横浜市大病院)

また受診できる妊娠期間が12週~15週くらいまでなこと。(記憶なので
正確ではありません。)

仮に陽性と判断された場合も最終的には羊水検査を行って診断を下す
ってことです。
(ちなみに横浜市大病院では羊水検査の料金も21万円に含まれているとの
ことでした)

ただ幸いなことに我が家から金沢区の横浜市大病院までは車で
1時間弱、職業的に平日の時間調整が容易なこと(夫婦揃っての受診
が必須)、結婚が遅かったため経済的に実費が苦じゃなかったこと、
もあり夫婦で話し合った結果駄目もとでチャレンジすることになりました。

(出産する産婦人科の院長先生には最終的には羊水検査をしなければ
ならず新出生前診断の必要性が薄いことを説明され止めれば~って
説得されました。妻談)

ところで受診するにはどうすれば良いの?ってことで横浜市大に
問い合わせしたところ、遺伝子何とか科の電話番号を教えてもらい
指定された時間内に電話をして予約をする必要がありました。

それからは毎日問い合わせ開始時間に連絡するも全然繋がらない
日々を
1週間ほど続き(たぶん予約殺到で1日の受診者数も少ないのだと思います。)
諦めかけたところ運よく電話が繋がり予約を取ることができました。

まぁ、今思えば相当ラッキーだったんでしょうね。

そして予約の当日、雨が降る中横浜市大に向かった気がします。
指定された遺伝子なんちゃら科の待合室で待っていると予約制だから
なのか比較的スムーズに診察室へ呼ばれました。

そこで登場したのがH先生という年配のあたりの柔らかい先生でした。
(後ほど知ったのですがこの方市大病院の教授でこの分野では著名
なかたのようです。)

まず、教授先生の丁寧な説明の元1時間くらいカウンセリングを受け
ました。この新出生前診断がどのような方法で行われその結果何%
の確率でどのようなことがわかるのか。
費用の問題、採取した血液をアメリカに送って検査するので時間が
かかること(2週間ぐらい)

そして万が一陽性反応が出た場合胎児するのか、しないのか。
この診断方法が一部倫理的に問題になっていること、現在日本では
臨床実験段階なこと。

とーっても丁寧にわかりやすく説明していただきました。
その後、診察室を出て夫婦で話し合う時間を与えられます。
その話し合いは当日結論が出なければ翌日でも翌々日でも
結構ですと言われました。
(それだけよく話し合って結論を出す問題なんだと思います。)

病院のロビーで妻と二人で30分ほど話し合い診断を受ける決意を
しました。

それからは簡単で二の腕から採血して終わり。次の検査結果の予約
を入れて帰路につきました。

結果はまぁ冒頭の文章で無事に生まれたと書いてるとおりです。

この検査を受けて今どう思うか。

そうですね、受けて良かったと思います。障害児の人格を否定するわけ
ではありませんが心配事を抱えながら出産を迎えるより妻にはストレス
なく出産に望んでほしかった。

願わくば医学がもっと進歩して新出生前診断がもっと普及して費用が
安くなると良いな~とは思います。

最後に一言。
この記事が新出生前診断で悩んでいる人に一助になれば幸いです。


※ちなみにコメントは承認制です。
この記事で問題が生じた場合はさくっと削除しますね。








2014/07/03 (Thu) そろそろここも、
閉めますかね~。

5月にBABYが産まれて生活が一変しました。
昼は仕事、夜は買出し、食事の準備、お風呂に入れ、私のベットで
添い寝。

朝まで寝てくれればラッキー。深夜にミルクを上げてまた寝かしつけ。

朝は洗濯機を回して干してから出勤。
疲れましたー。けどすんごい充実してます。

では、さよなら。

2013/12/31 (Tue) ニリドラ本体の位置
リクエストがあったのでニリドラ本体の
位置をUPします。

うちのカブはダブルシートにしているので
うまい具合にシート下にスペースがあり
ここに設置してます。

写真はわかりやすいように養生を外し
ましたが、
普段はジップロックに入れ上下にゴム製の緩衝材で
サンドイッチしています。

シングルシートでは設置場所がないでしょう。


2013/12/26 (Thu) 年の瀬のご挨拶
12月はどうしてこんなに早いのだろうか。

気が付けば年の瀬も26日。
ここにきてやっとスケジュールが落ち着きを見せてきました。

今日26日の満期の火災保険が1件、明日は一時払いの生保を1件、午後は
フリート契約者に自賠責を届けます。

車両入替予定の方が残り2名、30日午後年末の挨拶に(来いと契約者が
言うので)行って年内は終了です。

年明けはなんと10日金曜日から。
4日から南の島に行ってきます。とは言え国内ですが。
遅い新婚旅行です。

10日金曜日から仕事始めで11日土曜日も仕事をして、日月で連休。
本格的なスタートは14日火曜日からになりそうです。

1月は結構バタバタかも。よいお年をお迎えください


2013/11/21 (Thu) うまくいけば明日かな。
アップルストアで発注していたipad mini retinaが中国を出発したようです。

上手くいけば明日には届くかな~。

楽しみ


クロネコ

2013/11/16 (Sat) カブのブレーキケーブル交換
ここも最近メンテナンス日記になりつつありますが、
今回はカブのフロントブレーキケーブルの交換です。

2万3千キロ近く走って伸びに伸びきってしまったケーブルを
交換しました。
ホンダで1,460円で購入。調べてもらったらホンダが定めた
作業時間は1.1時間。(てことは工賃7千円くらいかな?)

工賃がもったいないので自分で交換しました。

作業自体は単純であったところに新品のケーブルを通すだけです。

IMG_2993.jpg

ただ外装パーツを外さなければならずちょっとメンドクサイ作業でした。

IMG_2996.jpg

IMG_2997.jpg

最近写真が正しく反映しません。首をかしげて見てください。

ついでに、センタースタンドも交換しました。
これで3コ目のセンタースタンドです。新旧よーく見ると足が曲がってるのが
わかると思います。

IMG_2999.jpg

2013/11/05 (Tue) カブのタイヤ交換
今回はカブのリヤタイヤ交換。

自宅ガレージのエアーコンプレッサーが壊れてしまったので
自転車用空気入れでシュコシュコ入れました。

タイヤは昨年まとめ買いしたミシュランM45・・・。
とても硬いタイヤで次回はミシュランを止めようと思いました

やはりエアーコンプレッサーが無いとタイヤ交換は正しくできませんね。
コンプレッサーは空気を入れるのに便利なのはもちろん、タイヤのふちと
リムを綺麗に圧着させるには大量のエアーで一気にやる方法しかないようです。

そう言えば大昔四輪のタイヤ交換をしていた時にコンプレッサーのエアー
を注入するとリムにハマる音がパコンって聞こえました。

次は柔らかい国産タイヤにしてコンプレッサーも買います。
(まだミシュランのフロントの在庫があるので次の次ですね。)


IMG_2975.jpg