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kenichi

Author:kenichi
S49年(1974)生まれ。(いわゆる)湘南でなんとか続いている保険代理店の三代目。
この仕事の前は4輪のメカニックを少々。お酒は基本週2。ギャンブル?もったいなくてやりません。コツコツ働くのが一番!タバコは吸いません。
ストレス発散方法はバイクで気ままに走ること&日課のジムでの有酸素運動。愛車は個人で
DT230LANZA ラビットジュニア(不動) BRDウルトラカブ125 営業用でT-MAXです。
資格など:2級整備士(ガソリン・ディーゼル)。危険物乙四。

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2014/09/13 (Sat) フラット35のあれこれ 2014
ひょんな事から家を買うことになりました。

日常業務(仕事)の合間に土地決済やらハウスメーカーとの打ち合わせ等々、
今年は結構忙しい日々です。

さて、覚書も含めて住宅ローンのあれこれを記したいと思います。

当初、融資を受ける予定だったのが地元のかながわ信金(旧三浦藤沢信用金庫)。
10年固定金利の1.1%を35年で組む予定でした。

ところが10年後に金利の見直しがあること、少しずつ繰上げ返済をしたいのもあり
35年間ずっと固定金利のフラット35に注目してみました。

フラット35って言うのは「住宅金融支援機構」ってところが扱っている住宅ローン
です。旧住宅金融公庫、略して住公って呼ばれるあれです。

繰上げ返済手数料が無料な点に惹かれました。

どこで申し込むのかと言うと普通の銀行や信金の窓口で申し込みができます。
(しかも金融機関によって金利にバラつきがあります。)
銀行や信金はいわゆる窓口/代理店なわけなんですね。

平成26年9月現在の神奈川県でフラット35に申し込む場合、ネットで調べた結果
金利の最安は『SBIモゲージ』と『かながわ信金』の二行でした。

かながわ信金はたまたま住宅ローンの仮申し込みを済ませた金融機関だったので
好都合なんですが、ただ融資担当者にとっては自社の融資ではなくフラットに申し
込まれてしまうと儲けが減るので反発が予想されます。

そこでハウスメーカーの担当者にお願いして『SBIモゲージ』で審査をお願いしました。

平成26年9月現在の金利 「SBIモゲージ」
スタンダードタイプ 融資期間21年~35年 1.66%


フラットSBIモゲージ

そして融資条件は、
融資期間35年 年齢40歳、借入金3,000万円、長期優良住宅優遇あり
元利均等方式、です。


月々の支払いシュミレーション

長期優良住宅の建物ですとフラット35 “S” となり当初の10年間はマイナス
0.3%金利が優遇されます。

そうすると具体的な金利は1年目~10年までは1.36% 支払いは月々9万円。
11年目~35年まで1.66%で月々9.4万円です。

フラット支払いシュミレーション

そして無事にSBIモゲージの審査が通りました。

フラットは購入対象の総額の9割以上の融資と9割以下の融資、「以上」と「以下」で
金利が違うようです。
4千万円の物件ならば1割の400万以上の自己資金があれば金利は低いほうになります。

余談ですが住宅購入をする際に自己資金が1割を切るようなローンを組むのは危険だ
と思います。

35年間ずっと支払い続けるんですから借金はできるだけ少なく、あらゆるリスクを想定
して計画を立てる必要があります。
よく“今の家賃と比べてみてください!”なんて建売の広告が入りますが自己資金が
ほぼ無い状態、(200万とか300万とかは自己資金が無い状態です)で借り入れ
可能な年収の7倍を目いっぱい借りるのはお勧めしません。
不測の事態が起きたらすぐに計画が狂いせっかく買った家を手放さなければならなくな
った、なんて事もありえます。

自己資金はできるだけ多く、最低でも2割は欲しいところです。
不動産屋さんのいかにも美味しい「今の家賃で~」って話には乗らないことです。

さてさて、話がそれましたがSBIの審査が通ったのでこの結果を持ってかながわ
信金にフラットにしたい旨話を持っていきました。
なぜ、わざわざかながわ信金にフラットの話を持っていったかというとカラクリがあるんです。


フラットかながわ信金


かながわ信金も金利はSBIモゲージとまったく同じ。
でも実は事務手数料(金融機関の儲け)がバラバラなんですね。
SBIは融資額の2%+消費税、よって3000万円借り入れなら60万円+消費税
4.8万円(消費税は8%の計算です。)
一方、かながわ信金は事務手数料が融資金額の1%+消費税。
てことは同じ条件でも30万円+2,4万円、=32,4万円できっちり半額なんです。

この差の30万円は結構でかいですよね。

なのでフラットの本命はかながわ信金!
(フラットはダブって申し込みができます。事前に住宅金融支援機構に確認済み)
かながわ信金の担当者に「SBIで審査が通ったんだけど、担当者さんの顔を立てて
かながわ信金のフラットにしたいんだけど・・・」

担当者氏、自社の融資の方が利幅も大きいけどみすみす他行に取られるなら、と
かながわ信金のフラットを受け付けてくれました。

そしてかながわ信金も無事に審査通過。

それともう一つ、フラットに申し込むにあたり調べたことがあります。

『団体信用生命保険』です。

ローンを組んでいる本人が融資期間中に死亡した時に残りの負債を保険でカバー
する生命保険です。
フラットの場合この団体信用生命(と火災保険)は契約者の任意であり入っても
入らなくてもOK。民間の生命保険に加入してもいい訳です。

通常、銀行で借り入れる場合は金利の中に団体信用生命保険料が組み込まれて
います。
冒頭のかながわ信金のケースでは10年固定の1.1%の中に保険料分の%が
含まれています。

そこで生命保険を扱う生命保険募集人としては民間の生命保険も検討してみたく
なりました。
団体信用生命保険の仕組みに似ているのが万が一の死亡時、毎月個定額を受け取れ
る「収入補償型」の生命保険です。

これで団体生命保険の代わりにできるのではないか?とシュミレーションをしてみました。

アフラック(アメリカンファミリー生命)の収入補償型保険「ギフト」
契約者 40歳男性、補償額月々10万円、補償期間と払い込み期間はともに75歳。
一番安い非喫煙健康体割引で試算。
実は太ってしまいBMIが微妙に基準値を超えているので僕の場合健康体割引で加入
出来なのですが一応参考として。

生命保険保険料


月々の支払いは8,160円。(平成26年9月現在)
仮に41歳で亡くなった場合、75歳の住宅ローン完了までの間、毎月10万円保険金を
受け取れます。(細かい話だと10万円に税金がかかります)

一方、フラットの団体信用生命にした場合、掛け金は年払いになるので3,000万円
の借り入れで1年目107,300円です。

おっ、民間保険のほうが安い?(8,160円×12ヶ月=97,920円)
と思いきや、やはりこちらにもカラクリがありました!


フラット35団信


団体信用生命保険の掛け金は残債(=補償額)が減るごとに掛け金が安く
なるんです。民間の保険会社の掛け金は75歳まで固定。
よって総支払額で比べると、民間保険 3,427,200円に対しフラット団信は
2,080,200円。

その差は1,347,000円。どう考えても団信の選択しかありませんね。

実はその団信ですが僕の場合がん・脳卒中・心筋梗塞になった際の支払い免除が
付いた三大疾病付きの団信にしました。
脳卒中と心筋梗塞は発症から60日後の状態を見て障害が有るなしで判定する
生命保険特有のインチキ臭がありますががんについては悪性新生物と診断された
場合となっています。
二人に一人ががんになる時代、多少高くても掛ける価値は有ると判断しました。

その三大疾病プランは融資額3,000万円までは告知のみ、3000万円以上から
医師の診査が必要で血液検査までする念の入れよう。
普通の死亡保障の生命保険だって3,500万円くらいなら血液まで採らないのに。

と言ったところがフラット35のあれこれです。

土地のこと、家のこと、税金のこと、住宅ローンのこと、お金全般に関することは
知らないと損することが多いですね。
僕はどちらかと言うと素直な性格じゃないので他人の説明することを「ハイそーですか」
と聞かないタイプなので今までも税務署や市役所、第三者の専門家に意見を聞いたり
それなりに裏を取ってきました。

自分のお金のことは自分で調べて勉強して上手にお金を生かせたら良いですね。












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comment

ご購入おめでとうございます(^^)
住宅ローンの審査の書類…たくさんあって面倒ですよね。
うちは2割ほど突っ込んでローンを組みました。
ハウスメーカー提携の住宅ローン(メガバンク)でしたが、銀行で直接申し込むより金利が割引されていましたよ。
繰り上げ返済手数料も無料かつ3大疾病で借金チャラの保険付き(笑

家の建築はローンで良かったのですが、家具や家電、カーテンなどで別途出費がきつかったです。
2014/09/13 18:30 | URL | j-taro [ 編集 ]

>j-taro さん

こんにちは。
そうなんです、住宅ローンもそうですがハウスメーカーとの契約など
も書類の山で何がなんだかわからないうちに進みます。

やはり、家電や家具、カーテンが問題ですね。
冷蔵庫も小さいので新しいのにしたいですし洗濯機も弟のお古で
液晶が壊れているのでこちらも新調したいところです!
2014/09/16 19:02 | URL | kenichi [ 編集 ]









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